Оценка стоимости недвижимости учебное пособие. Учебное пособие по курсу «Оценка стоимости недвижимости

28.03.2024 | Связь

В учебнике рассматриваются вопросы оценки стоимости отдельных видов имущества: рыночной стоимости недвижимого имущества, в том числе земельных участков, кадастровой оценки недвижимости, рыночной стоимости нематериальных активов. Предлагаются электронные приложения с примерами отчетов об оценке по указанным видам активов (размещены на сайте Центра профессиональной переподготовки Университета «Синергия» www.c-pp.ru). Предназначен для широкой аудитории – от студентов до преподавателей вузов и практикующих оценщиков, предпринимателей и экономистов.

Произведение относится к жанру Учебная литература. Оно было опубликовано в 2017 году издательством Синергия. Книга входит в серию "Университетская серия". На нашем сайте можно скачать книгу "Оценка стоимости имущества" в формате fb2, rtf, epub, pdf, txt или читать онлайн. Здесь так же можно перед прочтением обратиться к отзывам читателей, уже знакомых с книгой, и узнать их мнение. В интернет-магазине нашего партнера вы можете купить и прочитать книгу в бумажном варианте.

ВВЕДЕНИЕ

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

С развитием рынка недвижимости в России повысился спрос на профессию оценщика. Основная задача оценщика связана с оценкой стоимости. Стоимость имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки.

Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.

Юридические и физические лица также заинтересованы в услугах оценки при определении стоимости земли и строений при спорах в суде, при заключении договора страхования недвижимости, а при совершении многих операций с недвижимостью заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.

Профессиональная оценка помогает более обоснованно совершать различные сделки, в частности купли-продажи и аренды недвижимого имущества. Оценка необходима также в случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных договоров.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Для проведения качественной оценки стоимости недвижимости необходимы теоретические знание и получение практических навыков определения стоимости недвижимости на практических примерах.

Данное учебное пособие имеет своей целью обобщить существующий теоретический материал в области оценки стоимости недвижимости и показать применение теоретических методов в рамках подходов к оценке на практических примерах.

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса (ст.130) отражены на рис. 1.1.

Рис. 1.1.Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы (рис. 1.2):

· стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

· стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;

· специальные виды стоимости.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Первая группа – стоимость в обмене –характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Рис. 1.2. Группы стоимости недвижимости

Формы проявления стоимости в обмене:

· рыночная;

· ликвидационная;

· утилизационная.

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Иначе говоря, ликвидационная стоимость – стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Вторая группа – стоимость в пользовании – обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Формы проявления стоимости в пользовании:

· при существующем использовании;

· инвестиционная;

· стоимость для целей налогообложения.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рас-считывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Третья группа стоимости – специальные виды стоимости объектов оценки.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.

1.3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3):

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Рис. 1.3. Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность.

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания Х владеет 0,3 га земли. Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:

Число домов	Прибыль на дом (в долл.)	Общая прибыль (в долл.)

	10000	10000
	15000	30000
	12000	36000
4	10000	40000
	8000	40000
	6000	36000
	4000	28000

Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 000 долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет «экономии на масштабе». Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше.

Принцип сбалансированности применим также к региону. Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б – за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000

Минус: стоимость лота А – 15000

Минус: стоимость лота Б – 10000

Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

· пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

· разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

· разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости

Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Этапы оценки недвижимости:

1-й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3-й этап. Сбор и анализ информации.

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение.

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7-й этап. Составление отчета об оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

· идентификацию объекта недвижимости;

· идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

· назначение (сфера применения) результатов оценки;

· выбор и определение вида стоимости;

· уточнение даты проведения оценки;

· описание объема оценки;

· уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

Сфера применения или назначение результатов оценки –это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится для определения:

· цены купли-продажи;

· суммы залога при кредитовании;

· базы налогообложения;

· условий арендного договора;

· базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

· базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

· рыночная стоимость;

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

· стоимость замещения;

· стоимость воспроизводства;

· стоимость при существующем использовании;

· стоимость для целей налогообложения;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· утилизационная стоимость;

· специальная стоимость.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки.

Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строительную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, изменения предпочтений потребителей и т. д.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

Дата проведения оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами:

· текущая;

· ретроспективная;

· будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки – это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

После постановки задания на оценку составляется договор.

Сбор информации и предварительный анализ данных.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Действующий в Российской Федерации «Закон об оценочной деятельности» в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· юридический адрес оценщика;

· сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

· точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

· реквизиты юридического лица;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

· перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

· принятые при проведении оценки допущения;

· последовательность определения стоимости и ее итоговая величина;

· ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.

Дисциплина «Оценка недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России и, в частности, рынка недвижимости.
Цель изучения дисциплины «Оценка недвижимости» - получение студентами необходимых теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в функционировании рынка недвижимости и экономики России, а также практических навыков в области определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим основная цель данного учебного пособия: дать студентам - будущим экономистам-оценщикам - систематизированные знания об экономических процессах, связанных с объектами недвижимости и субъектами, действующими на рынке недвижимости (физическими и юридическими лицами), основные подходы и методы определения стоимости объектов недвижимости.

В России в последнее время усилилось влияние оценочной деятельности. Это можно рассматривать как факт признания России страной с рыночной экономикой. Экономикой с развитым рыночным механизмом, пониманием всеми хозяйствующими субъектами как своей роли в эффективном производственном менеджменте, удовлетворении товарами потребителей и максимизации финансового результата, так и роли самой фирмы в экономике конкретной отрасли, в масштабах данного региона или всей страны в целом.
Совершенный рынок хаотичен и слабопрогнозируем. Однако немногих это останавливает. Одни люди пытаются совершать сделки по купле-продаже товаров на свой страх и риск, полагаясь на собственную интуицию или эмоции, другие же, имея определенный опыт и достаточную информацию, могут заглянуть внутрь этого механизма, пытаясь сегодня спрогнозировать дальнейшее влияние данной сделки на ситуацию на рынке в будущем, тем самым мотивируя рынок на дальнейшее совершенствование своего механизма (осуществление сделок), но уже в своих интересах.

СОДЕРЖАНИЕ
Сведения об авторах 4
Введение 5
Тема 1. Понятие и классификация объектов недвижимости, экспертиза и описание 7
1.1. Понятие недвижимости 10
1.2. Классификация объектов недвижимости 12
1.3. Техническая экспертиза объектов недвижимости 16
1.4. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки 18
1.5. Описание объекта оценки при составлении отчета 19
1.6. Информационное обеспечение оценки недвижимости 24
Вопросы 29
Тема 2. Особенности функционирования рынка недвижимости 31
2.1. Общая характеристика и структура рынка недвижимости 32
2.2. Цели анализа рынка недвижимости, факторы спроса и предложения 35
2.3. Определение емкости рынка недвижимости 38
2.4. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала 41
2.5. Уровень риска на рынке недвижимости 42
Вопросы 44
Тема 3. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного рынка 47
3.1. Виды стоимости 48
3.2. Принципы оценки недвижимости 55
3.3. Процесс оценки 65
3.4. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости 68
Вопросы 81
Тема 4. Правовые аспекты оценки недвижимости 83
4.1. Юридическое понятие недвижимого имущества 84
4.2. Регулирование оценочной деятельности 101
4.3. Используемые стандарты стоимости 114
Вопросы 116
Тема 5. Подходы к оценке объектов недвижимости 119
5.1. Доходный подход 121
5.2. Сравнительный подход 144
5.3. Затратный подход 152
5.4. Инвестиционно-ипотечный анализ 165
5.5. Влияние экологических факторов на оценку недвижимости 168
5.6. Методы оценки земли 171
Вопросы 175
Тема 6. Оценка недвижимости в целях налогообложения 179
6.1. Сбор информации и формирование таблицы наблюдений 186
6.2. Выбор модели оценки стоимости 190
Практические задания 201
Тесты 215
Нормативные документы 227
1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 227
2. Обязательные Стандарты оценки 244
3. Земельный кодекс Российской Федерации 246
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 290
5. Сроки службы и износ зданий 297
6. Кодекс поведения (этики) оценщика 302
Тематика курсовых работ 306
Словарь основных терминов 307
Список литературы 353

Бесплатно скачать электронную книгу в удобном формате, смотреть и читать:
Скачать книгу Оценка недвижимости, Ронова Г.Н., Осоргин А.Н., 2008 - fileskachat.com, быстрое и бесплатное скачивание.

Скачать pdf
Ниже можно купить эту книгу по лучшей цене со скидкой с доставкой по всей России.

Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности, систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, о функционировании рынка недвижимости, методах управления недвижимостью обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности. В нем освещены основные сферы деятельности, связанные с недвижимостью. В учебном пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости; сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости; основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование; методы оценки различных объектов недвижимости; основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.

Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей школ бизнеса, экономистов, менеджеров и других заинтересованных лиц.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
1.2. Правовые основы недвижимости.
1.2.1. Право собственности
1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью
1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью

3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Виды стоимости недвижимости
3.2. Принципы оценки недвижимости.
3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
3.4. Технология оценки недвижимости.
3.5. Подходы к оценке недвижимости.
3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
3.5.2. Затратный подход
3.5.3. Доходный подход
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов оценки
3.6.2. Структурирование по иерархии

4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
4.1.1. Развитие ипотеки в России
4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств
4.1.3. Особенности ипотечного кредитования
4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала
4.2. Основные этапы ипотечного кредитования
4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости
Кредит с нарастающими платежами
Канадский ролловер
4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях
4.4.1. Методы финансирования нового строительства
4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья
4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли
4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

5. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
5.1. Особенности землепользования
5.1.1. Земля как природный ресурс
5.1.2. Земля как экономическая категория
5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования
5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования

Рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, ее правовое и информационное обеспечение, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ. Особенностью учебного пособия является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. Применение предлагаемых подходов и методов оценки недвижимости иллюстрируется большим количеством примеров. Для студентов и преподавателей юридических и экономических факультетов, готовящих специалистов в области земельных отношений, строительства и рынка недвижимости, а также государственного и муниципального управления. Может быть полезно сотрудникам и руководителям риелторских и оценочных фирм, специалистам в сфере инвестирования.

На нашем сайте вы можете скачать книгу "Оценка недвижимости" Касьяненко Татьяна Геннадьевна бесплатно и без регистрации в формате fb2, rtf, epub, pdf, txt, читать книгу онлайн или купить книгу в интернет-магазине.