В ипотеке что лучше закрывать года. Что выгоднее взять – ипотеку или потребительский кредит для приобретения жилья

26.11.2023 | Мегафон

В 2018 году мы с мужем купили квартиру. Нам не хватало 1,4 миллиона рублей, и именно их мы взяли взаймы у банка под 10% годовых на восемь лет. 14 августа учреждение перечислило деньги бывшим владельцам квартиры. Если бы всё пошло по плану банка, мы бы полностью расплатились с ним в августе 2026 года и переплатили бы 639,5 тысячи рублей.

Мы внесли последний платёж в октябре 2019 года и переплатили 91,5 тысячи - в семь раз меньше. При этом мы не выиграли в лотерею и не получили наследство, а просто рьяно экономили, много работали и всё просчитывали на каждом этапе. На Лайфхакере много статей, которые рассказывают, как это делать, и они работают - проверено.

Это не первый мой текст, в котором я делюсь личным опытом, поэтому сразу проясню один момент. Если разделить 1,4 миллиона (а с процентами - 1,5 миллиона) на 14 месяцев, то получится достаточно большая сумма. Кто‑то может не дочитывать текст, а сразу написать в комментариях о маленьких зарплатах в регионах и о том, что полстраны живёт на 15 тысяч в месяц на семью. Это справедливое замечание, однако для нас с мужем первоочередной целью было выплатить долг, а не провести эксперимент в условиях, справедливых для кого‑то ещё. Поэтому мы исходили из собственных доходов, кстати, весьма средних Итоги социально‑экономического развития Санкт‑Петербурга за январь‑август 2019 года по Санкт‑Петербургу по Санкт‑Петербургу.

К счастью, финансовые советы прекрасно масштабируются. Если вы задумались об ипотеке и у вас есть на неё деньги, рекомендации вам подойдут. Возможно, за год вы долг не отдадите, но сможете сделать это быстрее, если сочтёте целесообразным.

Решили, стоит ли брать ипотеку

Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией. Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.
Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое - когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.

Так что для нас решение было очевидным.

Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные. Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас - пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни? Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

Следили за действиями банка

Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой - под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту. Однако мы уже не успевали скандалить: сделка была назначена на завтра, так что пришлось остановиться на 10% вместо 9,5%. Изначально речь шла о цифре, близкой к 12% (да, в 2018 году).

Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

Выбрали оптимальный платёж

Наш ежемесячный платёж составлял 21 243 рубля. Мы могли вносить больше, но остановились именно на этой цифре как на наиболее комфортной. Почти столько же - 22 тысячи рублей - мы отдавали за съёмную квартиру, значит, эти расходы дались бы нам без труда. Если бы один из нас потерял работу, доходов второго хватило бы на ипотеку и еду. Так что мы просто подстраховали себя на случай форс‑мажоров.

Тезис о необходимости выбирать комфортный платёж было бы отлично проиллюстрировать ситуацией из жизни. К счастью, такой за год не возникло. На более продолжительном отрезке времени в 8, 10, 15 лет это будет очень кстати.

Обязательно позаботьтесь о безопасности. Комфортный платёж, резервный фонд, страхование на случай смерти или потери трудоспособности - это важные вещи. О них не хочется думать, когда всё хорошо. Но если однажды ситуация изменится, то вы не пожалеете, что предусмотрели это.

Присмотрели квартиру с ремонтом

Интерьеры нашей квартиры вряд ли соберут много лайков в Instagram. Но она выглядела прилично, чтобы въехать и жить в ней, не тратя деньги на ремонт. Поэтому мы могли себе позволить сосредоточиться на ипотеке.

Этот момент стоит сразу учитывать в расчётах. Если хотите отдать кредит как можно быстрее, придётся чем‑то пожертвовать. Впрочем, если хотите просто освежить интерьер, это может выйти не очень затратно.

Выбрали стратегию досрочного погашения ипотеки

Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее - нужен план. Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше. Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению.

Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа. Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «Google Таблице »):

Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.
Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.

Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите. Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам.

Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами - всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют. При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) - большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни.

Если при любых раскладах ипотека занимает несколько лет, лучше выбрать более щадящий вариант и жить полноценно, чем затянуть поясок на долгие‑долгие месяцы.

Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок «Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года», как я.

На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось. В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай. Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду. Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

С фанатизмом платили ипотеку

Здесь нет никакого секрета. Чтобы высвободить больше денег, нужно:

больше зарабатывать;
меньше тратить.

В ход пошли обе стратегии.

Как мы зарабатывали

Большинство банков выдают ипотеку, если заёмщик работает на последнем месте дольше четырёх месяцев, чтобы была уверенность, что он прошёл испытательный срок. Поэтому до подписания договора мы просто ждали. В течение месяца после этого муж вышел на другую работу и увеличил свой доход в 1,5 раза. Здесь есть определённые риски: если вы не уверены в своих силах, то можете в период испытательного срока остаться вовсе без работы. Поэтому важно адекватно понимать свою ценность на рынке труда. У мужа было несколько предложений одновременно, и они всё это время периодически поступают, так что мы не переживали по этому поводу.

Меня же со студенчества не подводила стратегия: чувствуешь, что денег не хватает, начинай больше работать.

С годами я поумнела и поняла, что в идеале надо не работать больше, а получать больше за тот же объём сделанного, но тут уж как получается.

Я сотрудничаю с несколькими компаниями, кто‑то платит мне фиксированные суммы, кто‑то постатейно. Так что в моём случае эффективны обе стратегии - и работать больше, и больше получать. Поэтому я много писала, разговаривала с экспертами, брала интервью, читала исследования и документацию, а потом опять писала - в том числе ночами и в выходные.

Если вы переживаете, как же муж без моей заботы, то не нужно. Он тоже был при деле: героически расшифровывал мне интервью, искал и вырезал картинки, резал гифки - в общем, помогал чем мог.

В процессе приходилось отказываться от менее оплачиваемых проектов в пользу более оплачиваемых, чтобы работать не только много, но и эффективно. Хотя иногда происходили чудеса и заказчики сами предлагали больше.

Так что если вы много и старательно работаете, это будет вознаграждено. Если нет, попробуйте много и старательно работать на кого‑то другого.

Как мы тратили

Все оставшиеся месяцы я отдавала всю свою зарплату до копейки, причём «до копейки» здесь не метафорическое выражение. На муже изначально был только размер обязательного платежа, но затем и он увеличил свой вклад.

Несколько месяцев мы пытались жить на 18 тысяч, но было совсем грустно, поэтому увеличили расходы до 22 тысяч. На них мы ели, ездили на общественном транспорте, покупали бытовую химию, развлекались. Последняя статья расходов пострадала сильнее всего. До ипотеки мы не реже раза в месяц ходили в театр, частенько выбирались в кино или музей, на фестивали. За этот год мы посетили театр два раза. Но стали чаще ходить в кинотеатры на утренние дешёвые сеансы. Одежду (а я ещё и косметику) мы не покупали практически весь год, за исключением небольшого перерыва на шопинг (об этом я подробно ).

На еде решили экономить разумно, потому что это одна из базовых потребностей. Миллионов на этом всё равно не выгадать, а сделать жизнь невыносимой легко. Скажем, отказаться от огурцов я была не готова, даже если речь идёт о январских ватных.

Всё это было скорее непривычно, чем ужасно.

И здесь опять стоит вернуться к разговору, который был вначале. Вероятно, на взгляд семьи, живущей на 15 тысяч, мы даже шиковали. Но по сравнению с нашим обычным образом жизни было тяжеловато. Сложно объяснить себе, почему не можешь купить какую‑то фигню за 100 рублей, хотя и очевидно, за что сражаешься (за красивый заголовок, как мы поняли выше).

И тут мы подбираемся к главному: к 100 рублям. Они действительно имеют значение, если вы хотите побыстрее отдать кредит. Важна буквально каждая вещь, которую вы не купили. Нет статьи расходов, в рамках которой можно бездумно нестись на кассу. Каждое потенциальное приобретение необходимо трижды оценивать: так ли оно нужно? Это бесит, расстраивает, вводит в ступор. Но результат того стоит, даже без всяких заголовков.

Все нежданные деньги отдавали на погашение ипотеки

Наконец, переходим к пункту, который откроет все карты: мы не такие уж молодцы. Примерно 150 тысяч ипотеки мы погасили благодаря подаркам. За исключением денег, выделенных на покупку одежды весной, всё, что перечисляли и переводили нам в дни рождения, на Новый год и гендерные праздники, мы вносили на ипотечный счёт. Туда же отправились налоговые вычеты.

И это тоже важный момент. Вы всё равно не рассчитывали на случайные деньги, так что потратьте их на ипотеку, вам это ничего не будет стоить.

Сделали выводы

Одна ипотека нас не напугала, в перспективе хотим однажды взять вторую. В перерыве между кредитами думаем вот что:

Репутация ипотеки гораздо хуже, чем она сама. На негативный имидж работают в том числе шуточки про диету из «Доширака» и подобные. Мы сами так шутили. Но это практически не соответствует истине.
Чтобы шутки про доширачную диету не стали реальностью, нужно всё просчитать заранее и позаботиться о финансовой безопасности. Никаких «авось» и «да ладно» здесь быть не может.
Стоит сосредоточиться на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить.
На длинных дистанциях необходимо сохранять обычный образ жизни, в том числе ездить в отпуск, развлекаться. Потому что деньги можно заработать, а время - уже нет.

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как быстро погасить ипотеку. Наши эксперты подготовили для вас две стратегии как быстро выплатить ипотеку, советы как быстрее рассчитаться с ипотекой самостоятельно и с помощью государства, а также информация о том как выплачивается ипотека досрочно.

В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.

Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными. Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное. Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.

При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:

Посредством снижения величины ежемесячного платежа

В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи. То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

С помощью сокращения срока кредитования

Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.

Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни. Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения. Для остальных граждан, способных гасить ипотеку досрочно сразу большими суммами, будет актуально сократить срок гашения.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

Две схемы платежей

Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

аннуитетные;
дифференцированные.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее. Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга. Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими. Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

Ждем ваших вопросов. Просьба оценить статью и поставить лайк.

И предложено два варианта

Уменьшить срок кредита
Уменьшить месячный платеж

Что выгоднее? Попробуем разобраться.

Есть популярное мнение, что первый вариант, предусматривающий уменьшение срока, выгоднее второго. Казалось, как можно было бы в этом усомниться? Возьмем для примера ипотечный кредит на 1 000 000 рублей на 3 года. И через год будем погашать 500 000 досрочно. Ипотечный калькулятор с досрочным погашением поможет рассчитать для случая уменьшения срока платежа переплату в 111 696,24 рублей, и для второго варианта с уменьшением ежемесячного платежа в 130 656,11 рублей. Вроде бы все верно с утверждением: первый вариант кажется более выгодным. Однако давайте чуть подробней всмотримся в эти графики платежей.

Конечно, стоит отметить, что на практике бывают ограничения, которые могут изменить взгляд на выбор варианта с меньшей переплатой. Сюда могут относиться следующие особенности:

Прочитайте также:

— Сбербанк: ипотека 10 10 10

Досрочное погашение ипотеки: как правильно погасить ипотеку, условия и порядок досрочного погашения

Кредит на жильё в Сбербанке можно оформить также для приобретения нескольких однотипных объектов недвижимости, таких как квартира и садовый дом (дача). Возможно получение кредита на восстановление жилья, относящегося к старому жилому фонду, а также на ремонт жилья. Кредиты выдаются в рублях и в иностранной валюте (доллар США и евро). Сумма минимального кредита не ограничена.

Программа «Кредит на недвижимость

Программа «Ипотечный кредит

Программа «Ипотечный +

Программа «Молодая семья

Взяв ипотечный кредит, многие стремятся при первой же возможности погасить его досрочно. Как правило, речь идет о частичных досрочных погашениях, а не полной сумме оставшегося долга. Очевидно, что досрочное погашение привлекает как возможностью раньше рассчитаться перед банком, так и, в конечном итоге, уменьшить общую сумму переплаты по ипотеке.

Итак, собрав какую-то сумму для частичного досрочного погашения, вы пишите заявление в банке, где просят указать, каким образом пересчитывать график платежей и предложено два варианта

Уменьшить срок кредита . Т. е. ваш ежемесячный платеж остается таким, каким он был и раньше, но общий срок ипотеки при этом уменьшается.
Уменьшить месячный платеж . Иными словами, срок кредита не меняется, но уменьшается ваш ежемесячный платеж, как следствие, уровень обязательств по уплате ежемесячного платежа становится меньше.

Что выгоднее? Попробуем разобраться. Есть популярное мнение, что первый вариант, предусматривающий уменьшение срока, выгоднее второго. Казалось, как можно было бы в этом усомниться? Возьмем для примера ипотечный кредит на 1 000 000 рублей на 3 года. И через год будем погашать 500 000 досрочно. Ипотечный калькулятор с досрочным погашением поможет рассчитать для случая уменьшения срока платежа переплату в 111 696,24 рублей, и для второго варианта с уменьшением ежемесячного платежа в 130 656,11 рублей. Вроде бы все верно с утверждением: первый вариант кажется более выгодным. Однако давайте чуть подробней всмотримся в эти графики платежей.

Согласно первому графику ежемесячный платеж остается 33 214,31 рублей.
Согласно второму - 9 672,39 рублей. В этой ситуации довольно странно сопоставлять эти два варианта по величине итоговой переплаты, поскольку, они, очевидно, неравнозначны. В первом случае мы в разы должны больше платить в месяц, было бы странно при этом требовать от второго варианта такой же переплаты. Давайте уберем эту несправедливость, и будем в месяц во втором варианте тратить такую же сумму, как и первом. Для этого разницу ежемесячными платежами будем направлять на досрочное погашение. Т.е. помимо уплаты 9 672.39 ежемесячного платежа, добавим (33 214,31 - 9 672,39) 23 541,92 рублей на досрочное погашение, снова сделаем это погашение по варианту снижения ежемесячного платежа, оставляя исходный срок неизменным. Поступим так и с последующими платежами. Здесь можно увидеть расчет ипотечного калькулятора

Как видно, в этом случае величина переплаты до копейки совпадает с первым вариантом, поэтому оба варианта досрочного погашения с уменьшением срока или уменьшением месячного платежа равноценны по величине переплаты , если погашать кредит по указанной выше схеме. Если вспомнить, что второй вариант обладает дополнительной особенностью в части уменьшения рисков: снижая величину обязательного ежемесячного платежа, ваша финансовая устойчивость становится выше: в случае наступления каких-либо непредвиденных обстоятельств, когда доход может уменьшиться, риски по невыплате кредита меньше из-за уменьшенного обязательного ежемесячного платежа. В таких условиях второй вариант погашения кажется идеальным: одновременно снижая риски, вы не переплачиваете дополнительно кредитору.

Конечно, стоит отметить, что на практике бывают ограничения, которые могут изменить взгляд на выбор варианта с меньшей переплатой.

Как правильно досрочно погасить ипотеку

Сюда могут относиться следующие особенности:

минимальная сумма досрочного погашения . Довольно типична ситуация, когда в кредитом договоре обозначена такая сумма, ниже которой досрочное погашение просто невозможно. В этом случае, если разница между ежемесячными платежами, которую предполагалось каждый месяц направлять на досрочное погашение долга, станет меньше указанной пороговой суммы, то погашение можно будет осуществлять только после того, как набежит в течение нескольких месяцев достаточная для этого сумма. В этом случае переплата между двумя вариантами будет тем более заметной, чем больше будет требоваться времени на накопление минимально возможной суммы для досрочного погашения.
Штрафы, связанные с досрочным погашением . Как видно во втором варианте погашения требуется большее количество таких операций, поэтому факт применимости штрафов в большем количестве может негативно сказаться на привлекательности варианта снижения ежемесячного платежа.
Комиссии по досрочному погашению . Ситуация, во многом аналогична штрафам. Стоить отметить, что некоторые кредитные организации любят отличать понятия «штрафы» и «комиссии». Так, например, заявить в своих маркетинговых материалах, что досрочные погашения по ипотечному кредиту предполагаются без каких-либо штрафов, а в сборнике тарифов можно будет обнаружить комиссию «за пересчет графика платежей при досрочном погашении». С комиссиями ситуация осложняется тем, что, как правило, они могут возникнуть из-за необходимых сопутствующих расчетно-кассовых операций, и явно не будут сформулированы как относящиеся к досрочному погашению по ипотеке. Наиболее это актуально для случая, когда ваш ипотечный кредит банк перепродал какой-либо другой организации, но при этом вы по-прежнему вносите ежемесячные платежи в тот банк, где подписывали кредитный договор. В этом случае, свои ежемесячные платежи вы перечисляете на счет нового владельца закладной. Это может быть как счет организации в этом же банке, так и вообще межбанковский перевод. При этом у банка может быть особый режим комиссий для кредитов, которые он перепродал. Так для ежемесячных платежей комиссии могут отсутствовать, но вот если вы захотите осуществить досрочное погашение, то тут могут вступить полноценные тарифы для межбанковских переводов, например в 3% от суммы перевода.
Необходимость каких-то дополнительных формальных процедур . Для досрочного погашения, как минимум, требуется писать заявление. Для этого необходимо специально приехать в банк, отстоять очередь, потратить время. Принимая во внимание, что, такое заявление часто требуется подать не позднее определенного количества дней до даты уплаты ежемесячного платежа, то возможно для этого придется планировать отдельный визит. Во втором варианте в силу большего количества досрочных погашений будет требоваться больше ваших временных затрат на такие процедуры.

Жилищный кредит Сбербанка России

Прочитайте также:

— Ипотека без первоначального взноса в Сбербанке России

— Сбербанк: ипотека 10 10 10

Сбербанк России одним из первых начал выдавать кредит на жильё и продолжает это делать до сих пор, несмотря на непростую ситуацию с платёжеспособностью населения и проблемами в строительной отрасли. Кроме того, банк значительно упрощает получение жилищного кредита для дисциплинированных заёмщиков и заёмщиков, не имеющих «неприятных» кредитных историй с банками в прошлом.

Для того чтобы получить кредит на жильё в Сбербанке необходимо наличие документа, а именно справку о доходах (форма 2-НДФЛ) официально подтверждающую платёжеспособность заёмщика. Такую справку можно оформить в бухгалтерии предприятия, на котором работает заёмщик. Наличие паспорта гражданина России со штампом о регистрации также является обязательным условием. Пенсионеры должны иметь при себе справку из органов соцзащиты населения. Сотрудник банка, который занимается оформлением жилищного кредита, имеет право ознакомиться с трудовой книжкой заёмщика, так как общий стаж работы для оформления кредита не должен быть менее 6 месяцев. Также, обращают внимание на стаж работы на последнем месте (желательно, чтобы он также достигал шести месяцев). Стоит также отметить, что жилищный кредит Сбербанк предоставляет лицам в возрасте от 21 года до 75 лет.

Жилищный кредит в Сберегательном банке РФ можно получить для приобретения объектов недвижимости, находящихся на территории Российской Федерации. Это могут быть квартиры в готовых домах, квартиры в строящихся домах, часть квартиры или жилого дома с несколькими отдельными комнатами, жилой дом, дача с земельным участком или без участка. Кредит на жильё в Сбербанке можно оформить также для приобретения нескольких однотипных объектов недвижимости, таких как квартира и садовый дом (дача).

Где взять кредит на погашение кредитов в других банках

Возможно получение кредита на восстановление жилья, относящегося к старому жилому фонду, а также на ремонт жилья. Кредиты выдаются в рублях и в иностранной валюте (доллар США и евро). Сумма минимального кредита не ограничена.

Клиенты, не располагающие необходимой суммой дохода для получения кредита на жильё в Сбербанке, могут привлечь созаёмщиков. В таком случае рассчитывается сумма общего дохода, что позволяет получить кредит на большую сумму. Созаёмщики обязаны иметь при себе те же документы, которые требуются от заёмщика.

Жилищный кредит (любая из его программ) предоставляется на срок от 1 года до 30 лет. Причём, если клиент изъявляет желание погасить кредит ранее установленного срока, ничего платить дополнительно он не обязан.

В зависимости от выбора программы жилищного кредитования, величина процентной ставки колеблется в пределах 9,5% - 14%. Так, если вы оформляете кредит на получение готового или строящегося жилья, процентная ставка составит 9,5-14% (в рублях) и 8,8-12,1% в валюте (при условии, что кредит выдаётся под залог любого жилья, даже кредитуемого); если вы желаете оформить кредит на строительство жилого дома, процентная ставка 11,05-14% (в рублях) и 9,1-12,1% (в валюте). Если вы получаете заработную плату, пользуясь услугами Сбербанка России, вы можете рассчитывать на получение льготной процентной ставки.

В настоящее время предлагается несколько программ для получения кредита на жильё в Сбербанке .

Программа «Кредит на недвижимость » даёт возможность приобретения любого жилого объекта, будь то дом, квартира или часть квартиры (дома), относящиеся к вторичному рынку; также можно стать участником долевого строительства. Если сумма кредита не превышает 1 000 000 рублей, для получения кредита не нужно предоставлять залог имущества, достаточно заручиться поручительством платёжеспособного физлица. Если сумма кредита превышает 1 000 000 рублей, залог имущества обязателен, причём объектом залога не может быть недвижимость, на приобретение которой выдают кредит.

Программа «Ипотечный кредит » позволяет в качестве залога предоставить объект недвижимости, на приобретение которого, собственно, кредит и предоставляется. Если вам некого представить в виде поручителя, вы можете оформить использование индивидуальных банковских сейфов.

Программа «Ипотечный + ». Кредит выдаётся только на то жильё, которое построено застройщиками, получившими кредит на строительство недвижимости в Сбербанке. Залогом также является жильё, на приобретение которого предоставлен кредит.

При оформлении «Ипотечного кредита» и кредита «Ипотечный +» процентная ставка за пользование кредитом снижается.

Программа «Ипотечный стандарт». В качестве залога может быть представлено любое жильё, даже кредитуемое. Сумма кредита не превышает 70% стоимости жилья, на приобретение которого оформляется кредит. Процентная ставка фиксированная.

Программа «Молодая семья ». Даёт возможность молодой семье получить кредит на приобретение жилья в том случае, если возраст супругов (или одного из супругов) не превышает 35 лет. Для расчёта суммы кредита можно учитывать доходы не только молодых супругов, но и их родителей, при условии, что родители готовы оказывать финансовую помощь. Для оплаты первого взноса достаточно 15 % стоимости жилья. Если в семье рождается ребёнок, банк может предоставить отсрочку для погашения долга на период с момента рождения ребёнка до достижения им трёхлетнего возраста.

При оформлении кредита на жильё в Сбербанке РФ, заёмщик сам выбирает удобную для него систему платежа для оплаты задолженности по кредиту.

Клиент, оформивший жилищный кредит и имеющий пластиковую карту Сбербанка может поручить банку снимать с карты клиента ежемесячную сумму в счёт погашения долга. Это исключает возможность просрочки платежей и экономит время клиента.

Сбербанк может отказать клиенту в оформлении кредита, если клиент представляет поддельные документы или сведения (это легко выясняется при проверке); если заёмщик неплатёжеспособен или его платёжеспособность не отвечает требованиям банка.

Приобретение квартиры или дома с использованием ипотечного кредита самый востребованный способ. Такой вид кредитования предполагает обращение заемщика в кредитную организацию с целью получения финансовой помощи. При положительном решении банка происходит оформление договора ипотеки на длительный срок. Каждый заемщик задается вопросами – как погасить кредит максимально быстро, как уменьшить платеж, как снизить переплату.

Достоинства и недостатки ипотеки по сравнению с потребительским кредитом

Для начала необходимо определиться с понятиями, особенностями ипотечного и потребительского кредитов.

Ипотека – это кредит, предоставляемый кредитной организацией, под залог недвижимого имущества. Потребительским называется кредит, оформляемый на личные цели заемщика. Для обеспечения может предоставляться залог, но заемщик распоряжается финансами на свое усмотрение.

Важно помнить, что эти виды кредитования совершенно разные банковские продукты, подразумевающие выдачу денег под проценты, но отличающиеся условиями предоставления.

Рассмотрим основные условия кредитов

Критерии	Ипотечной	Потребительский
Процентная ставка	10 – 14 %	От 20 %
Залог	Оформление обязательно	Не обязательное условие. Предоставляется при оформлении крупной суммы, свыше 1 млн. руб.
Сумма	Зависит от стоимости недвижимости, составляет от 1,5 мил. руб.	Максимально до 1 млн. руб.
Срок	До 30 лет	5 – 7 лет
Цель	Приобретение недвижимости	Любые цели
Страхование жизни		Не обязательно
Страхование недвижимости	Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка	Не обязательно
Страхование прав собственности	Обязательно. При отказе увеличится процентная ставка	Не обязательно
Получить налогового вычета	Возможно	Невозможно
Использование материнского капитала	Возможно	Невозможно

Кроме указанных достоинств ипотечного кредита следует добавить:

Возможность участия в льготных программах – «Молодая семья», «Военная ипотека», «Молодой ученый», с государственной поддержкой и другие.
Заемщик может не опасаться недобросовестных продавцов. Выдавая кредит банк оценивает чистоту сделку и объекта недвижимости с юридической стороны.
При необходимости, возможно провести реструктуризацию долга.
Быстро приобрести недвижимое имущество и использовать его по своему усмотрению – проживать, регистрировать в нем, сдавать в аренду.
Возможность закрыть ипотеку потребительским кредитом.

Недостатки ипотеки по сравнению с потребительским кредитом:

Большой срок кредитования влечет значительную переплату.
Дополнительные расходы на заключение договоров страхования. Без них банк не одобрит выдачу.
Расходы заемщика на проведение оценки недвижимости — обязательное условие банка. Оценочная стоимость объекта влияет на размер ипотечного кредита.
Увеличенный пакет документов – согласие супруга или заявление об его отсутствии; отчет об оценке; правоустанавливающие документы на недвижимость; документы продавца.
Ограничения по выбору объекта. Недвижимость должна быть ликвидной, представлять интерес для банка при его реализации при возникновении задолженности.
Ограничения по распоряжению недвижимостью. Без согласования невозможно сдать в наем, зарегистрировать третьих лиц, реализовать объект.

Как взять кредит на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке жилья — предложения и условия банков?

Для получения кредита на приобретение недвижимости необходимо:

Определиться с параметрами приобретаемой квартиры – район, тип дома, этаж, площадь, количество комнат и, изучив аналогичные предложения на рынке, оценить стоимость. Для первоначального взноса нужно будет внести от 10 до 30 процентов от стоимости. Стоит учесть затраты на страховку, оценку, оформление документов и ежемесячные расходы на платежи.
Выбрать кредитную организацию. Для этого стоит ознакомиться с условиями, размещенными на сайтах банков или встретиться с кредитным менеджером и принять окончательное решение.
Подготовить документы. Список необходимых документов, выданный банком, содержит полный перечень с пояснениями.
Подача заявки и беседа с кредитным менеджером. После одобрения заявки стоит приступить к выбору объекта приобретения.
Выбирая квартиру нужно оценивать не только ее привлекательность для проживания, но и ликвидность с точки зрения банка (следует уточнить у кредитного менеджера).
Заказать проведение независимой оценки.
Внести первоначальный взнос.
Заключить договора ипотеки, кредитный и страхования.
Зарегистрировать право собственности.

Крупные банки в своем пакете предложений имеют несколько ипотечных программ

Программа кредитования	Срок кредитования, лет	Размер процентов, %	Первоначальный взнос, %	Сумма, тыс. рублей	Возраст заемщика, лет
Сбербанк
Новостройка по акции	до 30	от 7,4	от 15	от 300	21 — 75
Готовое жилье	до 30	от 8,6	от 15	от 300	21 — 75
С материнским капиталом	до 30	от 8,9			21 — 75
Строительство дома	до 30	от 10	от 25	от 300	21 — 75
Загородная недвижимость	до 30	от 9,5	от 25	от 300	21 — 75
Военная ипотека	до 20	от 9,5		от 300	от 21
Банк ВТБ
Новостройка	до 30	от 9,25	от 20	до 60 000	25 — 65
Покупка жилья	до 20	от 9,45	от 10	до 60 000	25 — 65
Победа над формальностями	до 20	от 10,45	от 30	до 30 000	25 — 65
Залоговая недвижимость	до 30	от 10	от 20	от 600 до 60 000	25 — 65
Россельхозбанк
Предложения от застройщиков	до 5	от 6	Определяется в зависимости от категории заемщика		21 — 65
Ипотека	до 30	от 8,95	от 15	от 100	21 — 65
Целевая ипотека	до 30	от 9,05	от 15	от 100	21 — 65
Военная ипотека	до 24	от 10,75	от 10	до 2 230	22 — 45
По двум документам	до 25	от 9,35	от 40	от 100	21 — 65
Альфа-Банк
На покупку жилья	до 30	от 9,49	от 15	до 50 000	21 – 70

Как выплатить ипотеку быстро и выгодно досрочно?

Займ на приобретение квартиры или дома возможно вернуть, используя разные варианты. Рассмотрим способы как взять ипотеку и быстро отдать долг.

Попытка погасить ипотеку собственными силами

Перед тем как определиться, со способом быстрого погашения,стоит изучить условия договора, в нем предусмотрены возможные варианты действий. В случае возникновения сомнений или неясностей — обратиться за консультацией. Срок погашения или общую сумму долга возможно уменьшить исходя из размера и стабильности получаемого дохода.

Чем грозит досрочное погашение

Заемщики для досрочного погашения, производя очередной платеж, вносят сумму больше чем необходимо. Это не дает результата. При наличии свободных средств их лучше накопить и согласовав с банком сделать дополнительный платеж, который будет учтен как досрочный.

Быстрая выплата кредита не выгодна для банка, потому что он имеет доход с процентов. Кредиторы стараются максимально уменьшить варианты для потери процентов и могут прибегать к таким мерам:

Введение срока, после окончания которого разрешено досрочно погашать кредит.
Ограничение размера платежа.
Включение в договор требований об информировании заранее, в письменном виде о досрочном погашении.

Статья 810 Гражданского кодекса РФ обеспечивает защиту интересов заемщика. В ней указано, что сумма кредита, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно при условии уведомления кредитора не менее чем за 30 дней до возврата.

Если условия договора кредитования не соответствуют положению закона, то стоит обращаться в суд или направить претензию в финансовое учреждение. Банк не допустит разбирательства в суде, и вопрос решится мирным путем.

Погашение долга равными долями

Погашение долга в равных частях называется аннуитетным способом. В первое время действия кредита происходит погашение процентов и небольшой части основного долга. Такое построение графика платежей позволяет банку получать прибыль и защищать себя от возможных просрочек и невозвратов по кредиту. Досрочные платежи не помогут сэкономить.

Досрочное погашение ипотеки в различных банках

Досрочное погашение в Сбербанке сделать довольно просто. Для этого необходимо заполнить специальное заявление, указав в нем дату погашения, сумму и номер расчетного счета. Банк не взимает за это дополнительные комиссии и не устанавливает ограничений по размеру и срокам внесения досрочных выплат.
ВТБ 24 тоже не предусматривает лимитов по срокам внесения досрочного взноса, а заявление возможно написать за один день до предполагаемой даты.

Схема рефинансирования кредита

Банки, привлекая клиентов, предлагают программы рефинансирования кредитов , сделать перекредитование на более привлекательных условиях. Это возможно сделать у первоначального банка или обратиться в другой. В последнем случае договор ипотеки перезаключается и залогодержателем становится новая финансовая организация.

При рефинансировании необходимо будет подготовить аналогичный пакет документов, как и при первоначальной ипотеке. После согласования и одобрения происходит заключения нового кредитного и ипотечного договоров, полное погашение ранее выданного кредита и переоформление закладной.

Альтернативные способы возврата денег

Закрытие ипотечного кредита требует внесения наличных средств. Когда сумма остатка сравнительно небольшая банк может предложить оформить потребительский кредит. Такой способ закрытия долга получается дорогим и экономически не выгодным, ставки по потребительским кредитам значительно выше. Зато у заемщика сможет стать собственником недвижимости без обременения и полностью распоряжаться ею.

У заемщика при возникновении желания погасить быстрее кредит, или потеряв источник дохода, или выйдя на просрочку могут возникнуть вопросы:

Стоит ли продавать жилье, чтобы погасить ипотеку. При возникновении финансовых затруднений и невозможности внесения платежей по согласованию с кредитором возможно реализовать квартиру.
Можно ли отдать квартиру банку в счет погашения ипотеки. Такую операцию провести невозможно, банку не нужна недвижимость заемщика. Он предоставлял кредит для получения прибыли с процентов. Но возможно получить разрешение на реализацию предмета ипотеки. Продав недвижимость появиться возможность выплатить кредит.

Дополнительные ресурсы для погашения займа

После получения свидетельства о регистрации права собственности заемщик сможет воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Возвращается часть подоходного налога, которую возможно направить на погашение ипотеки. Государством установлен максимальный размер вычета 3 млн. рублей. Для его получения нужно обратиться в налоговый орган с соответствующим заявлением.

Уменьшить размер долга с помощью материнского капитала. Сначала нужно получить в Пенсионном фонде справку, с указанием суммы доступной для использования. После оформление необходимых документов он сам произведет перечисление средств в банк. Многие кредитные организации имеют в своем портфеле программы с использованием материнского капитала для обеспечения ипотеки.

Для поддержки граждан, попавших в трудную ситуацию, государством предусмотрены субсидии и льготы. Реструктуризация кредита поможет уменьшить размер платежей или предоставить отсрочку по уплате.

Если заемщик имеет несколько кредитных обязательств, то взяв ипотеку выплату лучше начать с погашения потребительского кредита, потому что по нему самые высокие проценты. Закрыв «дорогие» кредиты, следует направлять все свободные деньги на выплату ипотеки.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Любой кредит возможно погасить досрочно. Главное выбрать подходящий вариант погашения долга.

Виды досрочного погашения ипотечного кредита

Досрочно возможно погасить частично или полностью.

Выгоднее полностью погасить ипотеку. Так значительно снизится переплата по процентам, которая изначально закладывалась в условия договора. Согласно ст. 809, 810 Гражданского кодекса РФ заемщик в праве досрочно выплатить кредит и банк не должен за это взимать дополнительные комиссии.

При частичном закрытии долга возможно выбрать снижение размера платежа или срока кредита. Сокращение срока выгоднее, потому что меньше процентов будет начислено и соответственно снизится переплата.

Уменьшать ежемесячный платеж, если он довольно высокий оправдано в случаях потери или значительного снижения объема финансового источника, необходимости проведения лечения, появление более значимых расходов. Такой вариант позволит более комфортно планировать текущие расходы, сделать сбережения.

Внесение досрочного платежа: пошаговая инструкция

Ознакомится с условиями договора и выяснить требования банка, относительно досрочного платежа: какой срок дается на подачу заявления, в какой день, в каком отделении или филиале.
Лично обратиться в кредитную организацию и написать заявление.
Внести денежные средства в соответствии с заявлением.
Получить измененный график платежей. В котором будут отражены все актуальные сведения по договору: срок, процентная ставка, сумма платежа и переплаты.

Комиссии и другие препятствия банка

Право досрочной выплаты ипотеки имеет только основной заемщик. Поручители и третьи лица могут внести досрочный платеж только при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности, с указанными на это полномочия.

Комиссия, штрафы, неустойки могут быть включены в договор, о них следует уточнить заранее.

Досрочное погашение и возврат страховки в крупнейших банках России

Возможность досрочной оплаты части кредитных обязательств имеется в большинстве банков. И при этом с заемщика не будут взиматься неустойки, штрафы и комиссии. Конкретные условия возможно уточнить в банке.

Необходимым условием при ипотеке является оформление страхования жизни и здоровья заемщика и поручителей на весь срок действия договора. При уменьшении срока кредита страховая компания произведет перерасчет и вернет часть страховой премии, если такая возможность предусмотрена в полисе.

Вопросы и ответы

Хочу купить квартиру, дом не новый, не хватает 950000 руб. Не знаю, что выбрать: ипотеку или потребительский кредит?

Можно ли погасить ипотеку потребительским кредитом и наоборот. Будет ли это выгодно?

Для точного ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться в кредитную организацию для выяснения условий предоставления ипотечного и потребительского кредитов. Далее, владея информацией, произвести несложные математические расчеты. Итоговые значения расчетов дадут точный ответ на вопрос.