Как взять и где получить ипотеку в валюте и какой окажется процентная ставка по ней? Ипотека в валюте. Что делать? Требования к заемщику

07.10.2023 | Ренессанс Кредит

В настоящее время 6% россиян выплачивают ипотечный кредит в рублях. Еще 3% выплачивали ранее рублевую «ипотеку» и уже погасили кредит. Не более 1% опрошенных сообщили, что сейчас выплачивают ипотечный кредит в валюте * .

Проблема валютной ипотеки на слуху у россиян. Около 1% наших сограждан по личному опыту знакомы с текущей ситуацией. Помимо 1% валютных ипотечных заемщиков, 13% россиян хорошо осведомлены о трудностях выплат таких кредитов на недвижимость. Каждый второй опрошенный что-то об этом слышал. Более трети россиян не в курсе данного вопроса. В основном опрошенные узнали об этой проблеме из телевизионных репортажей (83% отметили федеральные телеканалы, 26% - региональные). Каждый четвертый респондент сталкивался с данной темой в Интернете (20%) или узнавал от друзей (18%).

По мнению информированных о проблеме граждан, в ситуации резкого роста выплат по валютным ипотечным кредитам ответственность лежит в первую очередь на Правительстве РФ (45%) и на Центральном банке (37%). Около трети опрошенных винят банки, которые выдавали займы в иностранной валюте. Только 22% респондентов склонны осуждать самих заемщиков.

Россияне считают, что в сложившейся ситуации именно ответственные, по их мнению, стороны (Правительство - 52%, Центральный банк – 35% и банки-кредиторы – 37%) должны оказать заемщикам помощь.

Инициативу, предполагающую перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые по льготному курсу, наши сограждане в целом одобряют (76%). Среди ипотечных заемщиков доля сторонников этого законопроекта составляет 88%. Каждый десятый респондент не поддерживает подобную меру, считая ее несправедливой по отношению к налогоплательщикам и другим заемщикам.

Большинство опрошенных выступают «за» предложение о запрете на кредитование граждан в иностранной валюте (71%), руководствуясь утверждением, что все денежные операции в России должны быть только в рублях. Также респонденты отмечают, что возможный запрет поможет предотвратить в будущем подобные ситуации.

Против запрета валютных кредитов 17% россиян, и ссылаются они чаще всего на свободу выбора (77%). Также выдвинуты справедливые замечания о том, что некоторые российские граждане получают доход в валюте. Еще 16% отмечают, что порой валютные займы все равно выгоднее.

«Скажите, относится ли Ваша семья к одной из следующих категорий?» , % опрошенных по каждой строке

«Слышали ли Вы о проблеме валютных ипотечных заемщиков?» , % опрошенных

«Откуда Вы узнали о данной проблеме?» **, % опрошенных, осведомленных о проблеме

«В связи с ростом курса иностранных валют по отношению к рублю ипотечные заемщики, оформившие кредит на покупку недвижимости в иностранной валюте, столкнулись с тем, что размер долга в рублях резко возрос, приходится выплачивать сумму, значительно превышающую первоначальную. Многие из таких заемщиков оказались не в состоянии выплачивать долг.

Как Вы думаете, кто в данной ситуации несет ответственность за создавшуюся ситуацию?» **, % опрошенных

«Как Вы думаете, кто в данной ситуации должен оказать поддержку заемщикам, оформившим кредит в валюте?» **, % опрошенных

«В настоящее время на рассмотрение в Государственную Думу РФ также внесен законопроект, который предполагает, что валютные ипотечные кредиты банки должны будут перевести в рублевые по льготному курсу.

Одобряете ли Вы такую инициативу?» , % опрошенных

**, % опрошенных, не одобряющих инициативу

«В настоящее время рассматривается предложение о возможности запрета на кредитование граждан в иностранной валюте. Поддерживаете ли Вы такую инициативу?» , % опрошенных

«Почему Вы не одобряете данную инициативу?» **, % опрошенных, не одобряющих данное предложение

** Сумма ответов превышает 100%, так как респонденты могли выбрать несколько вариантов ответов

*Инициативный всероссийский опрос НАФИ проведен в январе 2015 г. Опрошено 1600 человек в 140 населенных пунктах в 42 регионах России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.

Русский человек всегда надеялся на авось – авось само пройдет, авось как то решится, авось и не произойдет ничего. Жертвой этого демонического слова и пали в 2015 году валютные заемщики…

Да, ипотека в валюте была выгоднее, купить квартиру в Москве было совсем несложно, да курс доллара за последние 5 лет (если не считать события последних месяцев) поднялся не так уж и сильно, и все это давало хилую надежду на то, что заемщик останется в выигрыше. Но если включить логику и вспомнить всего три вещи:

Рублевая инфляция присутствует еще с момента развала СССР, поэтому глупо надеяться, что пока вы будете платить ипотеку, этого не произойдёт.
Мы живем в России и, в основном, получаем зарплату в российской валюте, то есть вы зависимы от курса валют, который никогда стабильным не был.
Каждые минимум 5 максимум 10 лет в нашей стране происходят кризисы – 1991, 1998, 2008 года тому доказательство. Слабые мы какие-то, или наоборот слишком сильные, для кого-то... Но независимо от причины они происходят. Да и вообще работа в России нестабильное явление, слишком часто у нас банкротятся предприятия, люди остаются без работы и прочее, прочее.

Эти причины кажутся очевидными, да и вопрос, как можно брать в России ипотеку в валюте, если в валюту наоборот всегда вкладывали чтобы сохранить сбережения – является уже риторическим.

Что делать с ипотекой в валюте

Поскольку кредитные организации юридически оказываются в данной ситуации правы, чудес ждать не стоит. Клиентам предлагаются обычные кредитные продукты.

Рефинансирование кредита

Суть процедуры в перекредитовании ипотеки из иностранной валюты в рубли.

Достоинства

уменьшится сумма ежемесячных выплат
возможно, это шанс сохранить жилье
если задолженность небольшая, это вариант выплатить долг.

Недостатки

ставки кредитования станут выше,
долговая сумма возрастет минимум вдвое, за счет повышенного курса и повышенного процента,
кредит придется оформлять заново и оплачивать – оценку, страховку и прочие расходы.

Реструктуризация валютной ипотеки

Отсрочка платежей, каникулы от платежей, увеличение срока выплат, и даже перекредитоваться в другом банке, эти индивидуальные варианты решаются индивидуально в каждой ситуации. Более сильные игроки рынка, возможно, пойдут навстречу своим клиентам, но всех, скорее всего, это спасти не сможет. Да и большие сомнения в том, что за несколько месяцев каникул рубль отыграет свои позиции.

Решение правительства о валютной ипотеке

Даже до начала кризиса, за последние несколько лет, было принято много законов, которые запрещают произвол со стороны банков.

В марте 2010 года был изменен ФЗ «О банках и банковской деятельности», в частности банкам запретили в одностороннем порядке повышать ипотечные ставки и брать оплату за открытие и ведение ипотечного счета.
В январе 2015 Банк России отправил финансовым организациям рекомендательное письмо, с просьбой конвертировать ипотечные займы по курсу, который был 1 октября 2014 года – а именно 39.38 руб за доллар. Естественно это письмо так и осталось на уровне рекомендации и до сих пор не работает.

Cитуация с ипотекой в валюте

Конечно, заключая договор валютной ипотеки, заемщики принимали во внимание частичные инфляционные процессы и, возможно были к ним готовы, а происходящее сейчас никак кроме форсмажора – то есть обстоятельств непреодолимой силы, никак по-другому не назовешь.

Но в банках на то и работают грамотные юристы, которые предусмотрели защиту только своей стороны, поэтому остается уповать только на то, что решением этого вопроса займется государство. Ведь сейчас по антикризисной программе в финансовые организации вливаются миллиарды рублей, так возможно стоит намекнуть банковским структурам, что пора умерить аппетиты, и отказаться от сверхприбылей в связи с ростом валют, в которых их заслуги совершенно никакой.

Людям, попавшим в сложную жизненную ситуацию, сейчас остается только ждать, скорее всего, когда долговым станет каждый второй кредит, государство вмешается, и поможет. Вот только не затянет ли это удавку долговой кабалы еще сильнее…

Главное в этой ситуации не отчаиваться, не игнорировать платежи по ипотеке и накопившиеся долги, в любом случае нужно идти в банк и договариваться, и верить в лучшее.

25.03.2015 Оксана Литвинова

Проблема валютных кредитов по ипотеке заявила о себе особенно остро осенью 2014 года. Курс доллара стремительно вырос от уровня 34-35 летом до максимального значения в начале 2015 года в 68-69 рублей. Следом за курсом вырос в два раза и платеж по ипотеке валютных заемщиков. Следует отметить, что по условиям кредитной политики большинства банков заемщики могут выплачивать до 50% от своего месячного дохода семьи, а иногда и выше. Поскольку заработные платы выплачиваются у подавляющего большинства в рублях, получается что для некоторых семей размер платежа по ипотеке съедает весь их месячный доход.

Помощь государства валютным ипотечникам

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в России сейчас около 20 тыс. ипотечных договоров в иностранной валюте. Для решения этой проблемы 23 января Центральный Банк опубликовал рекомендательное письмо для банков с предложением перевести ипотечные кредиты из долларов США по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб.) Однако банки не готовы добровольно взять на себя такие убытки. Действующие программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли предусматривают перевод по действующему рыночному курсу, но по льготным ставкам.

Проведя 19 марта совещание Центральный Банк решил, что нецелесообразно помогать всем валютным заемщикам. По мнению ЦБ в основном валютные кредиты у богатых людей, а действительно нуждаются в помощи только 1,5-2 тыс. заемщиков из 20 тыс. Предполагается, что помощь будет оказываться адресно путем выкупа АИЖК у банка проблемного кредита и реструктуризацией его в дальнейшем. Государство выделяет 4,5 млрд руб АИЖК на борьбу с проблемной ипотекой. Планируется помочь 35 тыс. заемщикам, в т.ч. 1,5-2 тыс. валютным.

Что делать валютным ипотечным заемщикам

Таким образом государство фактически самоустранилось от решения проблемы валютной ипотеки и переложило это на плечи самих клиентов и банков. У клиента остается 3 варианта действий: оставить все как есть в надежде, что курс доллара еще опустится; рефинансировать ипотеку в рубли в своем банке; рефинансировать ипотеку в рубли в стороннем банке. Не будем делать прогнозов по курсу доллара, поэтому предлагаю рассмотреть какие программы рефинансирования предлагают банки своим клиентам.

Своим клиентам банки предлагают рефинансировать валютную ипотеку в рубли по текущему рыночному курсу, но по льготной ставке. Например, банк «ДельтаКредит» предлагает перейти в рубли на ставку 12%, Банк Москвы - 12,95%-13,85%. Преимущество данного решения в том, что не надо подтверждать достаточность своей платежеспособности, можно рефинансироваться даже с просрочками, не надо заново делать оценку рыночной стоимости залога. Фактически рефинансирование в рубли в своем банке означает реструктуризацию кредита.

Если свой банк не имеет программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли или ставки не являются льготными, то можно рассмотреть предложения других банков. Например, Сбербанк предлагает рефинансировать валютные кредиты других банков по ставке 15,25%-16,25%. Однако существует ряд ограничений, потому что фактически это является новой выдачей кредита в новом банке:

Заемщику потребуется заново предоставить документы о доходах и соответствовать требованиям платежеспособности (причем платеж по рублевому кредиту будет выше валютного;
Соответствовать другим требованиям кредитной политики, например, минимальный стаж работы на последнем месте;
Не иметь просроченных платежей по валютной ипотеке;
Заново сделать оценку рыночной стоимости и соответствовать нормам кредитной политики по достаточности стоимости залога;
Оплатить расходы по перерегистрации залога и договора ипотеки.

Когда выгодно рефинансировать валютную ипотеку в рубли

Чтобы ответить на этот вопрос требуется ваша текущая ставка по валютной ипотеке, остаток срока по кредиту и ваши ожидания по курсу доллара. Размер Вашей задолженности в данном случае не имеет значения.

Для оценки возьмем среднюю ставку по валютной ипотеке в долларах в размере 10%, возьмем текущий курс доллара в 60 рублей, рассмотрим различные сроки до окончания кредита (от 5 до 20 лет) и различный средний курс доллара за период оставшегося срока кредита (от 60 до 100 рублей). При этом мы отбросим расходы на оценку и перерегистрацию залога. В таблице ниже указаны процентные ставки, ниже которых не целесообразно рефинансироваться. Ставки рассчитаны путем сравнения сумм переплат по кредиту.

Средний курс доллара	Оставшийся срок кредита
Средний курс доллара		5 лет	10 лет	15 лет	20 лет
60	10,0%	10,0%	10,0%	10,0%
65	13,5%	11,9%	11,4%	11,1%
70	16,8%	13,8%	12,8%	12,3%
75	20,1%	15,6%	14,1%	13,4%
80	23,2%	17,3%	15,4%	14,5%
85	26,2%	19,0%	16,7%	15,6%
90	29,2%	20,7%	18,0%	16,7%
95	32,0%	22,3%	19,2%	17,8%
100	34,8%	23,9%	20,4%	18,8%

Таким образом, если курс сохранится на года на уровне 60 рублей, то рефинансироваться стоит только такой же ставке - 10%. Если курс уйдет вниз и надолго, то рефинансироваться не стоит вообще. Если же у вас осталось 10 лет по кредиту и вы ожидаете рост среднего курса до 80 рублей в течение следующих 10 лет, то рефинансироваться стоит по ставке 17,3% или ниже. Получается выгодно даже перейти из вашего банка в Сбербанк по ставке 15,75%. Кроме того, рефинансирование позволяет выйти из «валютной игры» и сохранить нервы.

Добрый день!

Хочу высказать свое мнение относительно ситуации с валютными ипотечниками. Речь идет о людях, которые взяли ипотеку не в рублях, а иностранной валюте (доллары, франки, йены). В 2008—2009 гг., когда курсы валют были не такими как сейчас, брать ипотеку в валюте было выгодно, поскольку процент по таким кредитам был меньше. Кроме того, банки в некотором смысле провоцировали заемщиков, отказывая в выдаче рублевого кредита. Я так полагаю, что банкам тоже было выгодно выдавать ипотеку в валюте, поскольку стоимость «обслуживания» валюты намного меньше, чем рублей. Такова объективная ситуация. И если человек, скажем, взял тысячу долларов шесть лет назад и платил 26 000 руб. — 30 000 руб., то сегодня его платеж составляет сумму в размере 62 000 руб. (по состоянию на 13.03.2015г.). Возникает вопрос: что делать такому заёмщику, ведь недвижимость, которую он приобретал, находится в залоге у банка? И при известных кризисных явлениях в экономике нашей страны, залоговую квартиру можно потерять, при этом переплатив кучу денег банку.

Тут возникает этическая, социально-экономическая и юридическая проблем. И решение такого комплекса проблем лежит на государстве.

Проблемы такого явления как валютные заемщики

Первая проблема этическая (и даже политическая). Она связана с увеличением территории нашей страны за счет новых приобретённых регионов и последовавших за этим мер экономического давления на Россию, что привело к существенному изменению курса основных валют по отношению к рублю. При этом на государственном уровне оказана поддержка крупному бизнесу и банкам. Были выделены деньги для поддержания банков, в том числе для оказания этими банками поддержки тем же самым заёмщикам. Хотя в свою очередь банки не намерены, по всей видимости «эффективно» пойти на встречу валютным заемщикам. Набор мероприятий по поддержанию проблемных заемщиков, по моему субъективном мнению, может привести только к усугублению ситуации. Поскольку всякие реструктуризации и «каникулы» не являются эффективными механизмами решения вопроса проблемных заёмщиков.

Социально-экономическая проблема заключается в том, что валютных заемщиков порядка 50 000 (такую цифру дают сами заемщики). Времена у нас конечно кризисные, но я надеюсь, что мы всё же живем не в период дикого капитализма и государство не рынок, где учитывается только интерес прибыли отдельных участников финансовых отношений. Не зря же в Конституции прописано, что государство у нас социальное.

Юридическая проблема заключается в том, что закон полностью на стороне банка. На стороне банка и судебная практика. Хотя лично мое мнение, что некоторые случай вполне можно квалифицировать как притворные сделки. Речь идет вот о чем. Заемщик фактически на руки не получает ни рубли, ни валюту; банк производит оплату стоимости недвижимого имущество на счет продавца. Естественно, что оплата производиться в рублях. Ведь в соответствии с положением гражданского законодательства в России принимаются при расчете рубли. Таким образом банк и его клиент-заёмщик совершат некую фикцию, которая направленна на обоснование порядка погашения фактически рублевого кредита по курсу валюты и в зависимости от изменения курса этой валюты. При этом клиент банка не получал валюту на руки и не получал валюту на свой расчетный счет. Все операции с валютой происходили внутри банка.

Еще обстоятельство. Является ли существенное изменение курса валют форс-мажорным обстоятельством. Думаю, что нет. Однако я думаю, что Центральный банк России смог бы очень сильно помочь заемщикам, если бы издал документ, которым определил был резкое падение курса национальной валюты, которое произошло в конце 2014г., форс-мажором. Если бы ЦБ РФ издал такой документ, то, конечно при обращении в суд с определёнными требованиям, заемщик мог бы надеяться на положительный результат.

О возможных последствиях признания сделки недействительной

Ну а теперь о последствиях. Если признать сделку притворной, то тогда будет правильно применить последствия недействительности притворной сделки, что фактически будет означать получение заемщиком денежных средств в рублях по правилам о договоре займа.

Если применять схему с форс-мажором, то тут необходимо будет действовать в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ и признавать изменение обстоятельств существенными. Но такой порядок действий запустил бы цепочку сложных последствий, которые существенно нарушили бы имущественные интересы банка. Что в конечном итоге привело бы к более сложным и плачевным последствиям, чем те что есть на сегодняшний день.

Конечно каждый случай индивидуален, и тем ни мене сегодня я не вижу юридического способа решения проблемы валютных заемщиков. Естественно мы не рассматриваем случай банкротства физического лица (это станет возможен в ближайшее время).

Единственный выход из этого сложного ипотечного кризиса мне видится в принятии одного из нескольких законопроектов, которые находятся в настоящее время на рассмотрении в Госдуме, и которые призваны решить эту проблему одним из компромиссных способов.

Надеюсь, что эта сложная проблема будет решена эффективным вмешательством государства. Ну а пока валютные ипотечники собираются свою «армию» и уже проводят митинги и пикеты по всем крупным городам России.

Рост курса доллара и падение рубля негативно отразились на деятельности всех экономических агентов в России. Однако особенно трудно приходится тем гражданам, которые привлекли ипотечный заем в долларах или евро.

Валютная ипотека – вещь весьма коварная. С одной стороны, все российские банки предлагают по жилищным кредитам в иностранной валюте более низкие ставки процента, чем по рублевым займам. Тем не менее, за длительный срок использования ипотеки ситуация на валютном рынке меняется довольно значительно, и чаще всего это происходит не в пользу заемщика.

В чем главная проблема валютной ипотеки?

Для того чтобы понять трудности держателей жилищных займов в иностранной валюте, достаточно рассмотреть следующий пример. Ипотека была оформлена в 2013 году, когда стоимость одного доллара составляла 30 рублей. Ежемесячные платежи по кредиту были определены на уровне 800 долларов, что составляло 24 000 рублей.

Сейчас эти же 800 долларов составят уже порядка 48 000 рублей. Поскольку заемщик получает зарплату в рублях, то погасить текущие платежи перед банком становится крайне затруднительно.

По статистике ЦБ РФ валютная ипотека составляет всего 2,2% от общего портфеля жилищных кредитов коммерческих банков России. Однако то, что эти заемщики уже начали испытывать трудности с осуществлением текущих платежей по жилищным займам очевидно – на конец 2016 года доля просрочек по валютной ипотеке составила 17,2%, в то время как этот же показатель по рублевым кредитам определился на уровне 5,8%.

Что предпринять заемщику

Если заемщик в свое время все же прельстился на более низкие процентные ставки и оформил валютную ипотеку, то во время активного роста и по отношению к национальной валюте не следует впадать в панику. Существует несколько способов облегчения непосильного бремени и формирования более лояльных условий погашения займа. Итак, что делать с валютной ипотекой в 2019 году?

Реструктуризация займа

Главное правило, которое должен уяснить для себя каждый заемщик – не скрывать от обслуживающего банка затруднительность своего финансового положения. Иными словами, клиенту следует сразу отправляться в финансовое учреждение и обсудить с ним возможные варианты выхода из ситуации.

Банку невыгодно терять клиентов. Поэтому хотя бы один из вариантов реструктуризации он заемщику обязательно предложит, в том числе:

Предоставление кредитных каникул на 6-12 месяцев, в течение которых можно будет погашать только проценты, не касаясь тела кредита;
Рассрочку займа, предполагающую более долгий срок погашения займа клиентом меньшими долями;
Изменение валюты кредита, которое можно считать оптимальным выходом из ситуации , пусть даже рублевый заем будет предусматривать больший процент.

Отправляясь в банк на беседу, следует взять с собой справку об уровне доходов, которая станет существенным аргументом для реструктуризации ипотеки, особенно, если заемщик получает зарплату в рублях.

Рефинансирование займа

Если договориться с банком не удалось, то можно прибегнуть к рефинансированию ипотеки. Для этого через другой банк привлекается кредит на сумму погашения старого кредита, но с более выгодными условиями.

За его счет погашается старый жилищный заем, а затем заемщик уже начинает покрывать новый долг с более лояльными условиями. Кредит для рефинансирования лучше сразу брать в рублях, чтобы избавить себя от валютной ипотеки. Имеет смысл рассмотреть специальные предложения от Сбербанка России, ВТБ 24, УралСиб и Нордеа Банка .

Помощь государства

Если валютная ипотека была оформлена ранее 2008 года, то существует ещё один эффективный способ её погашения: помощь Агентства по реструктуризации жилищных кредитов (АРИЖК). Если у держателя валютной ипотеки нет ценных бумаг, паев, средств на депозитных счетах и автомобилей стоимостью более 350 000 рублей, то он может смело рассчитывать на государственную помощь.

В АРИЖК заемщик подает документы о доходах и иные необходимые бумаги. В случае принятия положительного решения заявитель получает стабилизационный заем, которым он может погасить часть ипотеки. Сам стабилизационный кредит тоже придется покрывать, но процент по нему чрезвычайно низок, да и средства предоставляются в рублях.

Если не один из приведенных выше вариантов не помог, то остается лишь продать залоговое имущество и погасить задолженность перед финансовым учреждением по валютной ипотеке. От жилья в этом случае придется отказаться. Однако финансовые эксперты отмечают по опыту 2008-2009 годов, когда ситуация с жилищными займами в валюте также было обостренной, что такие случаи составляют всего 0,5-1% от всех вариантов решения проблемы. Чаще всего банк все же идет на уступки своим заемщикам.